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2016年4月17日 CPDセミナー「管理費等の滞納問題」

NPO神管ネットは横管ネットと共催で平成28年度第1回CPD研修セミナーを開きました。
テーマは「管理費等の滞納問題」について。濱田・岡本法律事務所の濱田卓弁護士が講師を務めました。当日は、管理費等の滞納問題について、管理会社には法的な代理権がない、氏名の公表やライフラインの停止は違法とされる、賃料の差押えは判決の必要がなく、給与の差押えは判決が必要など、多くの注意点や基本的な知識を説明してくれました。
次いで回収実績の多い「特定承継人」からの回収では、近年では中間承継人に対しても全額請求できる判例ができたと解説。駐車場等使用料も「争いがあるが請求できる」とする判例ができたと話されました。先取特権による競売請求での最大の壁は「無剰余取消」(=管理組合が競売請求をしても住宅ローンなどの抵当権が優先され、その最優先債権者(銀行等)の債権回収ができない価格の場合、管理組合の競売申し立てが取り消されてしまうこと)です。こうしたリスクはあるが、抵当権が設定されていても、金銭的なものではなく、迷惑行為(共同の利益に反する行為)に関する区分所有法59条競売は無剰余取消が適用されないという判決例もあるとされています。その他、今後起こりうる認知症が原因の滞納では成年後見人など公的な財産管理人による任意売却、外部オーナーの賃料債権と区分所有者の給与債権の差押えの違いなど、法律上の解釈を細かく説明してくれました。
質疑応答ではたくさんの手が上がり、行方不明者に対する対応はどうするのかという問に「公示送達(=所在地の裁判所に一定期間示すること)により、競売が可能となる」と回答。ほかにも自身のマンションでの悩みとなっている滞納問題についての質問が相次ぎ、時間切れ打ち切りまで手が挙がっていました。
滞納管理費等の回収方法について説明する濱田卓弁護士  滞納に悩まされる管理組合は多い。講演後、質疑の手が次々に上がった

2014年9月13日にNPO日住協主催の
  『給排水設備更新の工事の実際』についてのセミナーが開催されます

体験してみなければわからない給排水設備更新の工事の実際を、管理組合が報告します。また、施工会社、設計監理、管理組合理事長が、パネルデスカッションで、給排水設備更新の工事の在り方、改善点などについて徹底討論します。  ⇒PDFはこちら

2014年7月19日 605台機械式駐車場撤去、自走式へ

NPO神管ネットは平成26年度「マンション相談員等のCPD研修セミナー」の1回目として、よこ管ネットと共催し7月19日(土)13時30分から、アイビーヒルズ久里浜団地管理組合法人(1998年竣工・701戸)で工事見学会を行いました。
総工費約11億円。修繕積立金を使い切ることができないため、60%を借入することになりました。これまで管理費会計に入れていた駐車場使用料を独立会計とし、借入金の返済やメンテナンス費用にあてていくこととしています。
施工期間は1年余り。この期間の仮駐車場をマンションから車で15分の横須賀市の土地を借りることができました。管理組合負担でシャトルバスを日に往復40本運行。さらに仮駐車場代も管理組合の負担としています。
管理組合からは建物施設管理委員会の設立から管理組合員の合意形成、代替駐車場の確保、資金計画の立案、総会決議に至るまでの経緯を、中村欽一建物施設管理委員長が管理組合の取り組み例として説明してくれました。
また、今回工事における管理組合としての成功点と反省点も話していただきました。
【成功点】
・組合員への周知徹底による理解度アップ
・理事会と建物施設管理委員会の意識統一
・代替駐車場の確保
【反省点】
・駐車場会計の独立化(専用口座の開設等)を図るべきであった
・機械式駐車場の長期修繕計画を作成するべきであった
◇駐車場状況◇
既存:701戸に対して701台=100%(機械式677台、平置き24台)
工事後:701戸に対して632台=約90%(自走式582台、機械式72台、平置き32台)
工事後の駐車場使用料(月額):自走式1、2階10,500円、3階8,500円、4階7,500円、機械式上段10,500円、ピット2・3段目8,000円、平置き10,500円

取り壊し前の機械式4段昇降横行型駐車場

建設後の自走式立体駐車場

管理棟の集会所で工事説明
管理組合の取り組みを聞く参加者

実際に建設した自走式立体駐車場を見学している様子

2014年6月21日  平成25年度第16回通常総会

6月21日(土)14時~、横浜・馬車道の相生本店でNPO神管ネット第16回通常総会を行いました。 当日は神奈川県・住宅計画課の庄司博之課長、かながわ住まいまちづくり協会の鈴木富雄専務理事から来賓のお言葉をいただき、次いで議事進行に入りました。

あいさつする香川泰男・新会長

神管ネットは各地域ネットの代表者を中心に構成。川管ネットの香川氏が新会長に就任し、よこ管ネットの出澤貞行氏が新副会長に就任した。山本育三・前会長は理事として残る
主な基本方針としては、今年度もCPD(継続的能力開発)セミナーを神管ネットが中心となり、地域ネットや関連団体と連携して展開していきます。 また、高齢化が進む管理組合と居住者の高齢化を見据え、時事に即したテーマで4回程度実施する予定です。 横浜弁護士会との連携による無料法律相談会も周知を行い、専門家の生の声が聞ける貴重な活動の充実を図っていきます。
 

マンションの再生(改善)事例調査結果報告書を作成

NPO神管ネットは3月、平成25年度国土交通省の採択事業の成果物として「マンションの再生(改善)事例調査結果報告書」を作成しました。そこで発表した分析結果をいくつかを抜粋し、グラフ化しました。

・事例の収集・分析対象 調査組合数:74管理組合 集計調査シート数:157件 集計分析対象シート数:126件 (1管理組合当たりの調査件数が複数あるため、74管理組合126件が分析対象となっている)
グラフ① 性能分野別件数と割合

「耐久耐用性能」が全体の6割近くを占め、省エネ、耐震、高齢者対応の順に続いている。高経年マンションでの長寿命化への取り組み、省エネ化の改善が目立った。
グラフ② 改善の種類別件数と割合

設備改善が最も多く、52件で40%を超えた。専有部分の居住性向上は10%強で集計シート上では「その他」の中から該当するものを整理した。
グラフ③ 種類別分類
 
グラフ④ 部位別件数と割合

建築では開口部(玄関ドアとサッシ)の更新が一番多く、設備では給水管関係が多かった。少ない外構ではアクセス路が具体的な対象で、多くはスロープ設置である。
グラフ⑤ 改善項目の経年特性

「管理開始30年以上」の給水(直結を含む)25.3%、排水管13.9%などの設備配管やサッシ11.4%、玄関ドア12.6%などの開口部の更新が目立つ。一方、「管理開始30年未満」では、エレベーター(システム更新等)11.4%、防犯カメラ9.1%、エントランス(オートロックの新設等)13.6%の数値が高かった。また外壁外断熱、照明がともに9.1%で、省エネや長寿命化への取り組みも相対的に多かった。
グラフ⑥ 改善項目別戸当たり費用(n=125)

改善工事1件の戸当たり工事額は「10万円未満」「50万円未満」を合わせて75%以上であり、逆に50万円以上の改善工事は全体の4分の1以下というのが実態である。
グラフ⑦ 「助成金あり」の所轄名称(n=19、不明3件含む)

85%の改善工事は管理組合が自力で行っていたことがわかる。国からの女性は計13件で、自治体からの助成は、わずかに川崎市からのもので2件にとどまった。
グラフ⑧ 改善工事実施への総会議決方法(n=126)

改善工事を「3/4以上」で議決する管理組合が意外と少ないようであるが、この傾向は大規模修繕工事が「過半数」で決せられるため、①その中の一部分との解釈による②よほど大きな改善工事(外断熱改修、耐震改修等)以外は通常の議決事項で行っている管理組合があることによると考えられる。
<考 察>
・再生(改善)行う場合、工事費用が高額になったとしても計画修繕項目で基本的な費用をすでに確保しており、その上で合意形成のできる範囲を見極めることが肝要である。
・高額を要する改善工事では、総会における4分の3以上の議決方式によるが、理事会や専門委員会での十分な検討と広報活動の徹底等による努力が必要である。
・改善工事の推進に際しては、一時金徴収等をせず、修繕積立金内で済ませる範囲が成功のカギである。
・工事費が高額でも戸当たり50万円前後までで、100万円超は関連工事を含んでの額であった。
・エレベーターの新設や耐震補強工事など、計画修繕表に計上されていない項目では、国や自治体の相当な助成金制度が確立されていないと改善工事実施に結びつきにくい。
・とはいえ、改善工事は周到な計画と合意形成によって時間がかかるのに対し、助成金制度は申請期間が短いため利用しにくい。

<集計担当者のコメント>
神管ネットの構成団体は神奈川県下全域なので、今回の調査管理組合の中には郊外に立地する、築30年以上が76組合中48組合、約3分の2を占めていた。中でも築40年以上の4~5階建中層で200戸以上の大型団地が20%近くあった。築30年以上経過の組合で建築の老朽化した部位や設備の更新期に盛んに改善工事が行われており、郊外の中層団地型管理組合でも自力で再生させながら頑張っている。高経年マンションの管理組合が再生に果敢に取り組んでいることがうかがえた。

2013年8月15日  新刊紹介 『マンションの動的管理』
       ~既存マンションの長寿命化と再生への指針~ 山本育三・著

神管ネット会長であり、全国マンション管理組合連合会(全管連)会長でもある、山本育三・関東学院大学名誉教授が6月に新刊を上梓しました。
本書は、マンション管理は通常の維持管理=「守り」の姿勢では時代のニーズとの乖離(かいり)が大きくなることから、積極的に「攻める管理」=動的管理(ダイナミック・マネジメント)を提唱しています。

詳しくはこちら(amazon)
「マンションの動的管理」のポイント
・管理開始時の管理規約等を時代の変化にそって流動的に改正・運用を図る
・長寿命化を射程に入れた長期修繕計画を立て着実に実施する
・主要な工事周期ごとに施設・設備の向上を図り、新規供給マンションの水準に近づける
・修繕積立金にある程度の余剰積み立てをしておく
・耐震補強や外断熱工事などの特定の目的のためには特別修繕積立金方式も射程に入れる
・専有部分まで踏み込み、「共同管理」と「個別(私的)管理」の概念の導入も視野に入れる

全管連は2010年、特に省エネ・再生を射程に入れた「マンション再生法」の制定を提言しました。「建て替えないで『マンション再生』を提起する」ことが着眼点であり、そのためにも「動的管理」が欠かせないことになります。 著者は「マンション再生法」と関連現行法との整合性について、「できるだけ早い時期に国として取り組むことを期待したい」と述べています。

2013年6月15日  平成25年度第15回通常総会

6月15日(土)14時~、横浜・馬車道の相生本店でNPO神管ネット第15回通常総会を行いました。 当日は神奈川県・住宅計画課の庄司博之課長、かながわ住まいまちづくり協会の鈴木富雄専務理事から来賓のお言葉をいただき、次いで議事進行に入りました。平成24年度は4回のCPDセミナーを実施。

総会の様子。山本育三会長のあいさつからスタート

終了後は、懇親会を含めた意見交換会。
乾杯の音頭は香川泰男副会長
CPDセミナーは神管ネットが代表となってマンション関連諸団体と連携して開催するもので、延べ250人の参加者がありました。 25年度も各地域ネットワーク相互の連携、セミナー等の共催・後援を継続し、管理組合のニーズや相談員等の知見の向上に努めていきます。 当日は滞りなく議事が進行し、総会は無事終了いたしました。
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