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第2回セミナー　講演レジメ

　・講演3　マンションの漏水事故の責任は誰が負うのか？！ 　　佐藤 元　氏

　・講演4　マンション管理計画認定制度 取得までの体験談 　　佐藤 博司　氏

　第2回セミナー

講演3　マンションの漏水事故の責任は誰が負うのか？！ 　　佐藤 元　氏

　講演4　マンション管理計画認定制度 取得までの体験談 　　佐藤 博司　氏





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管理組合と役員が連帯責任を負うというケースもあるという話でした。理事長は組合員から輪番で選ばれ、無償で務めていて、いわばボランティアといえますが、それでも責任を追及されるのですか？

講演3 佐藤元講師への質問・回答

Q1）マンション管理計画認定制度の認定基準は共通14項目あるということですが、基準に適合するために苦労した項目、または用意することが難しかった書類は何でしたか？

A1) 理事長職等を有償で受けているとか、無償のボランティア活動かで、特に区別されているわけでありません。確かにお金をもらっているほうが、責任を追及されるのではないかと思われますが、もらっているかどうかで結論が分かれるわけではありません。 ご紹介したケースは掃除さえしていなかった例で、義務違反の程度が「甚だしい」と言われても仕方がないレベルです。このように被害を受けた区分所有者等が管理組合の不法行為を主張するときには、管理組合とセットで理事長の責任が追及されている事例もあります。

Q2) 毎年排水管の清掃を行っています。ところが、あるお宅で排水管が詰まって階下のお宅を汚してしまった。専有部分からの漏水なんですが、上階の方は共用部分が原因だから管理組合負担だと主張。ただ、原因は特定できませんでした。結果的には、上階の方の保険を使いましたが、保険に入っていない場合はどうなっていたでしょうか？

A2) 今日は話の流れを単純化するために「賠償責任を負うなら 」という方向性で話しましたが、実際のケースでは「専有部分からの漏水」ということを単純に踏まえると「管理組合の責任ではない」という方向で進めざるを得ないところが出てくると思います。 　ただ、例えば管理組合内の総会での意見集約ができそうであれば、「組合で賠償金払いましょう」という判断はできなくはない。 　とはいえ、調査はとにかく大事で、共用部分であるかないかを踏まえた上で、よくご議論いただければと思います。

Q3) 標準管理規約24条（損害保険）で、「区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険、地震保険その他の保険契約の締結することを承認する」とありますが、これは総会決議が必要でしょうか？

A3) 24条の保険契約については、いろいろな解釈がありますが、一つの解釈として、総会決議なくても保険契約が結べると読めます。 ただし、実際には総会決議を経ているケースが多くあります。お金の支出も絡むので総会決議事項にしているケースがあったり、少なくとも予算はしっかり総会で決議しますので、標準管理規約に倣っていても、総会決議を通っているケースが多いんじゃないかなと思います。

Q4) 共用部分の欠陥で、外部への影響（被害）がある場合では、どのような事例がありますか？

A4)共用部分の被害が外部に及んだ、典型的な例が逗子の事件だと思います。平成元年には北九州の公団団地（10階建て）の最上階付近のタイル外壁がはがれ、通行人が死傷した事件がありました。 　やはり今日の話と同じで、土地工作責任を管理組合が負うのかどうかという話になります。

講演4 佐藤博司講師への質問・回答

Q1）組合員名簿（区分所有者名簿）および居住者名簿の表明保証書とありますが、保証書の意味、個人情報の取り扱いに関して教えてください。

A1) 名簿の作成自体は管理会社にお願いをしていて、管理会社からこの名簿は提供を受けています。 今回の申請に関して重要なのは、まず名簿の表明保証書で、「名簿を作成して管理してますよ」というものです。名簿として項目や内容がどうということではありません。 個人情報の話では、理事長の責任として理事長個人が管理するようにしています。あくまで現状私どものマンションの場合です。 あるマンションでは、居住者名簿等を封筒に入れ、封をして、それを金庫に保管しておく。個人情報を誰にも知られないようにしている管理組合もありますので、参考にしていただけたら、と思います。

Q2) 管理認定制度をとると、常にやっておかなければいけない、維持しなければならないことが発生しますか？

A2) 認定の有効期限は5年間です。当然5年後にまた改めて受ける必要は出てきます。 　長期修繕計画など、次回更新までに見直しをする必要があります。このため、申請して終わりではなくて、次回更新に向けて管理運営をしていく必要があります。 認定申請は総会決議事項なので、認定基準をクリアできなければ、臨時総会を開かなければならないなどの負担が増えます。

Q3) 認定を取得すると、固定資産税が減免されるとありますが、それはどこの市町村でも適用されるんですか？

A3) 認定を受けたマンションは、「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」により、大規模修繕工事の翌年度に課される建物部分の固定資産税額が減額になります。 ただし、今回の減税は時限的な措置で、次年度以降は不透明です。申請を検討される際には、ご確認のうえ、お住いの市町村の税務担当部署にご相談ください。

Q4) 顧問契約をして、申請の補助をしたという「浜管ネット」とはどういうものでしょうか？

A4) 管理組合を正会員とする消費者団体として、セミナー、研修交流会、定期相談会等を行い、管理組合の皆様の管理の適正化の向上に貢献することを目的に活動するネットワークです。 私どもの管理組合では現在、浜管ネットと顧問契約を結び、理事会運営等にマンション管理士が派遣されています。顧問費用は2人体制で、毎月5万円。年間60万円になりますが、契約後にそれ以上の支出の削減ができているので、収支的にはむしろプラスになっています。